Публикации

Еще раз о дольщиках

Глобальные проблемы мировой финансовой системы в последние два года затмили житейские трудности многих тысяч простых людей, потери которых от экономического спада не будут компенсированы бюджетными вливаниями и не станут предметом ежедневного обсуждения так называемой политической элиты.

Петровский курьер N4 / 9  февраля 2011

      Сегодня – немного об участниках долевого строительства. Незавершенного или завершенного не в том качестве, на которое рассчитывали граждане при заключении договора, предметом которого выступала жилая площадь в многоквартирном доме.

      В зависимости от того, когда был заключен договор, права и обязанности сторон, им установленные, регламентируются либо Законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», либо (в большинстве случаев) законодательством в области защиты прав потребителей. Необходимо иметь в виду, что название договора, наименование стороны, чье участие в строительстве ограничивается оплатой квартиры и ее получением, не имеют существенного правового значения. По сути своей такой договор является договором подряда. Любые условия подписанного гражданином договора, которые идут в разрез с гарантиями, предусмотренными Законом РФ «О защите прав потребителей», ничтожны (при действительности всех остальных его условий) с момента подписания.

      Оплатив стоимость квартиры в строящемся доме, гражданин не разделяет с застройщиком абсолютного большинства рисков, с которыми связана всякая предпринимательская деятельность. Как и выгод, которые предпринимателю сулит удачное завершение бизнес-проекта.

      Всякие ссылки застройщика на финансовые и прочие трудности в обоснование нарушения установленных договором сроков завершения строительства и передачи квартиры, а также условий о качестве самой квартиры и помещений, конструкций, сооружений общего пользования недопустимы. Однако важно помнить, что условия изначально подписанного договора остаются незыблемыми до тех пор, пока не будут изменены дополнительным двусторонним соглашением. Если такое соглашение вами еще не подписано, знайте – за просрочку исполнения договора с застройщика полагается неустойка, размер которой в отдельных случаях  соизмерим с ценой договора. Всякие недостатки в своей работе застройщик обязан устранить за свой счет в установленный вами разумный срок.

      Практика показывает, что именно требование о выплате неустойки, арест в обеспечение этого требования  на имущество  застройщика заставляют последнего сделать шаг навстречу. В большинстве случаев, не дожидаясь судебного решения, стороны заключают мировое соглашение. Иногда это возврат внесенных денежных средств и денежная компенсация, в других случаях – аналогичная квартира в другом доме.

      Решайте свои проблемы, не дожидаясь, пока застройщик объявит о своей финансовой несостоятельности. Обращайтесь к юристам.

Азбука дольщика

Поделившись с читателями некоторыми общими соображениями относительно давно многим знакомой, но незаслуженно забытой проблемы, не претендовал на роль первооткрывателя. Видел свою задачу в другом – напомнить людям о приоритетном значении прав и интересов отдельного человека перед проблемами всемогущих корпораций и государства, о необходимости бороться за свои права, своевременно и эффективно используя предусмотренные законом средства.

Курьер-Медиа.ru http://kurier-media.ru/article/1999/

Последняя статья на эту тему вызвала заметный резонанс среди читателей. Живой интерес к этим вопросам наводит на мысль о необходимости остановиться на них чуть подробнее.

Сегодняшняя заметка о том, с чего начинать, если вы приняли решение об участии в долевом строительстве. В равной степени эти рекомендации могут пригодиться и тем, кто уже вложил деньги в строительство и задумывается, как их не потерять или минимизировать возможные потери. Поскольку отправной точкой в обоих случаях является анализ стартовых условий договора с застройщиком.

В первую очередь, разумеется, необходимо получить максимально возможную информацию о застройщике и организации, которая предлагает его продукт на рынке (как правило, это разные организации). Часто источником такой информации выступают всевозможные  слухи и отзывы – в интернете, например. Не забывайте, что на создание пиара могут расходоваться средства, которых не хватает на строительство. Потрудитесь найти объекты уже завершенного строительства этого же застройщика и убедитесь в том, что они заселены и функционируют. Одновременно с тем вы получите представление о качестве готового продукта.

Особого внимания заслуживает посредник, предлагающий вам уступить свои права по договору с застройщиком. Чем больше таких уступок, тем выше риск двойных продаж.

Совсем не лишним будет выяснить, какая организация является генеральным подрядчиком, с какими заключен договор субподряда. Надежность всех звеньев этой цепи – гарантия того, что объект будет сдан в срок и в надлежащем исполнении.

Отдельный вопрос – наличие у застройщика всей необходимой документации. Начиная с оформления прав на земельный участок и включая технические условия для подключения необходимых  для нормального функционирования жилищного комплекса коммуникаций. Есть смысл обратиться к соответствующим распоряжениям Правительства города на этот счет.

Наконец, прежде, чем подписывать договор, ознакомьтесь с его содержанием, подумайте над каждым его условием. На сегодняшний день эти отношения регулируются федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в соответствии со ст.4 которого сам договор подлежит обязательной государственной регистрации, из чего вытекает целая система гарантий и вместе с тем ограничений.

На практике гражданам предлагается заключать самые разнообразные договоры (субинвестирования, купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем и т.д.), суть которых состоит в финансировании гражданином строительства дома с получением в нем квартиры. Само уклонение застройщика от соблюдения регламентированной законом формы, процедуры государственной регистрации, в большинстве случаев направлено на умаление гарантированных законом прав дольщиков, включение в договор непредусмотренных законом условий.

От того, что будет указано в заключенном с вами договоре, в значительной степени зависит, столкнетесь ли вы с проблемами в процессе его исполнения, а также способ решения этих проблем и возможность получения соответствующих компенсаций.

Необходимые консультации и конкретную помощь вы можете получить у юристов, своевременное обращение к которым  сохранит ваши деньги и здоровье.

Отвечая на ваши вопросы

Судя по читательским откликам, тема долевого строительства по-прежнему актуальна. Впрочем, в нашей рубрике речь не о программе доступного жилья, а о тех проблемах, с которыми сталкиваются люди, делающие ставку на такой способ решения самой распространенной проблемы среднестатистической российской семьи.

Курьер-Медиа.ru http://kurier-media.ru/article/2034/

Мы остановились на важнейшем отрезке этого сложного пути – выборе застройщика и анализе предлагаемых к согласованию условий соответствующего договора. Представляется не лишним отдельно обратить внимание читателей на необходимость отслеживания хода строительства. Даже если заключенный вами договор устанавливает только сроки окончания строительства и передачи готового объекта заказчику, отсутствие заметной динамики на строительной площадке скорее всего свидетельствует о серьезных проблемах у застройщика и требует незамедлительной реакции с вашей стороны. Во-первых, необходимо потребовать у исполнителя договора объяснений относительно причин заминки в его исполнении. Ваше обращение должно быть документально зафиксировано: на руках должны остаться либо второй его экземпляр с отметкой о получении адресатом, либо почтовая квитанция с экземпляром заверенной почтовым отделением описи вложения в почтовое отправление. Отсутствие официального, данного в письменной форме, ответа – повод для обращения в прокуратуру. В соответствии со ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» не только нарушение срока начала или окончания работ, но и сама очевидность невозможности исполнения застройщиком договора в срок является основанием для назначения ему нового срока выполнения работ или (по выбору заказчика) требования об уменьшении цены за выполненные работы либо отказа от исполнения договора. Потребитель также вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы. Это - не простые слова, это – работающая норма права. Если вы с очевидностью наблюдаете, что строительство вашего будущего дома замораживается, заранее подумайте над тем, как обеспечить доказательства связанных с этим убытков. Варианты здесь разные. Например, многие вынуждены снимать жилье. Нужно иметь в виду, что отношения по найму жилья могут быть доказаны только соответствующим договором, для которого действующим законодательством предусмотрена обязательное соблюдение письменной формы. Договор найма (поднайма) на срок свыше 1 года подлежит обязательной государственной регистрации. Сам факт затрат подтверждается платежными документами, расписками наймодателя. Оформите свои отношения по найму до получения ключей от новой квартиры, проконсультируйтесь с юристами по правилам документирования заключаемых при этом соглашений и создайте подборку необходимых документов для предъявления иска в будущем. За каждый день вынужденного найма жилья заплатить должен недобросовестный застройщик. Ваши требования не будут выглядеть завышенными, если параметры снимаемого жилья будут соответствовать характеристикам вожделенной квартиры в строящемся доме.

При подписании акта приема-передачи квартиры застройщик, нарушивший срок окончания работ, обязательно предложит вам подписать дополнительное соглашение о переносе такого срока. Предложите учесть в этом соглашении ваши убытки и предусмотренную законом или договором неустойку. Подробнее об этом в следующий раз.

Немного о порядке обращения в Европейский Суд по правам человека

В соответствии с ч.1 ст.46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Не всегда лицо, обратившееся за судебной защитой либо вовлеченное в том или ином качестве в судопроизводство в процессе разбирательства, испытывает удовлетворение от итогов реализации данного конституционного положения.

Курьер-Медиа.ru http://kurier-media.ru/article/2151/

Судебное постановление суда первой инстанции может быть обжаловано в вышестоящий суд, который в отдельных случаях отменяет или изменяет обжалуемый акт. Довольно часто в удовлетворении жалобы отказывается. Что делать тому, кто не исчерпал уверенность в своей правоте ?

Прежде всего необходимо иметь в виду, что действующее законодательство предусматривает возможность обжалования и уже вступивших в законную силу решений, приговоров, иных судебных актов – в порядке надзора. Эта процедура предполагает использование правовых механизмов все той же системы (к слову сказать, европейская система права не рассматривает обжалование в порядке надзора как эффективное средство правовой защиты).

Зачастую доводится слышать от тех, кто решил бороться за свои права до конца, о готовности обратиться в Европейский Суд по правам человека. Увы, не редко возможность для этого уже утрачена.
Первое условие приемлемости Вашей жалобы – обращение в Европейский Суд не позднее шести месяцев с момента, когда обжалуемое решение или приговор вступили в законную силу. Вами также должны быть исчерпаны все доступные средства внутренней правовой защиты, каковыми являются обжалование в кассационном (апелляционном для гражданских дел, рассматриваемых мировыми судьями) порядке. Иными словами, точкой отсчета является день провозглашения резолютивной части кассационного определения по Вашему делу.

Второе, но главное: Европейский Суд по правам человека не является вышестоящей инстанцией по отношению к российским судам. Он не руководствуется в своей деятельности российским законодательством, а равно законами любой другой страны – лишь учитывает нормы национального законодательства при оценке фактических обстоятельств с точки зрения наличия в них признаков нарушения общепризнанных прав человека и основных свобод. Перечисление этих прав приводится в Конвенции о защите прав человека и основных свобод, а также в Протоколах к ней. Содержание этих прав не тождественно используемому в обиходе понятию справедливости.

Никакой пошлиной обращение в Европейский Суд не облагается. Личное присутствие заявителя или его представителя при рассмотрении жалобы, как правило, не требуется. Все документы представляются Суду в незаверенных, не прошитых (не скрепленных никаким другим способом) копиях. Однако все листы Вашего обращения с приложениями должны быть Вами пронумерованы от первого листа жалобы до последнего листа приложений.

Требования к составлению самой жалобы – сугубо формальные. Ее структура и само оформление должно отвечать предусмотренному бланку – так называемому формуляру. Образец формуляра Вы без труда найдете в интернете. Но для его заполнения и подготовки приложений есть смысл обратиться к специалисту. Однако, если свое первичное обращение Вы  выполните в свободной форме, но приведете в нем описание обстоятельств, указывающих на нарушение признанных Конвенцией прав и свобод, есть вероятность заведения Судом досье и по такой предварительной жалобе. В этом случае Вам будет выслан бланк-формуляр и инструкция по его заполнению на русском языке. В дальнейшей переписке с Судом следует неукоснительно соблюдать все его предписания. Нарушения этих предписаний, в частности – по срокам, может повлечь за собой уничтожение Вашего досье и необходимость повторного обращения с новой жалобой, если к тому времени не истечет упоминаемый выше шестимесячный срок.

И последнее: процедура рассмотрения жалоб Европейским Судом весьма продолжительна по времени - занимает до 6-7 лет. Однако положительные решения этого суда обязательны для судов в Российской Федерации.